ÉTICA Y HONESTIDAD Mucha gente puede encontrar difícil de creer que exista la posibilidad de invertir en el negocio de las bienes raíces sin dar un enganche y, a la vez, continuar manteniendo su ética intacta. Otro tanto cree que los inversionistas ?sin enganche? se aprovechan de la gente al comprar sus propiedades por precios bajos y en términos que resultan increíbles. La verdad es que la mayoría de los vendedores se encuentran felices de encontrar a alguien que quiera comprar su propiedad. Usualmente, el comprador estará resolviendo alguno de sus problemas. Como un inversionista de bienes inmuebles alguna vez dijo: ?Si el vendedor hubiera conseguido un mejor trato con alguien más, lo habría cerrado?. El factor más importante cuando se compra una propiedad es considerar si ésta se pagará por si sola. No necesariamente tienes que comprar una casa por debajo del precio en el mercado si ésta se puede pagar por sí misma. Quizás los términos son excelentes. La ventaja más importante es que has iniciado a cosechar los beneficios de un inversionista privado. Procura siempre utilizar los servicios de un abogado, así como de una compañía especializada. Si compras una propiedad, cerciórate de que no tenga derechos de retención inconclusos y asegúrate de que el vendedor sea el propietario de la casa. Los tratos ?sin enganche? ocurren en su mayoría cuando el propietario está en riesgo de perder la propiedad en cuestión. Lo mejor que podrías ofrecer en un caso similar sería asumir los pagos pendientes. En cuanto a los vendedores desesperados, hay algo que me gustaría preguntarte: ¿quién creó los eventos en la vida de estas personas que han sido causantes de su actual y desastrosa situación financiera? ¡No fui yo! De hecho, es muy probable que hayan sido los mismos vendedores quienes crearon estas circunstancias. Mi filosofía es que ?El mundo no es un lugar justo?. Y, más aun, ¡no es mi trabajo hacerlo justo! Invertir en bienes raíces con términos a corto plazo es riesgoso. Y, aún así, en años pasados hemos tenido muchos inversionistas haciéndolo. En gran parte, es esto lo que ha causado el desastre financiero en Estados Unidos en el año 2008. Invertir a largo plazo es mucho más seguro. Propiedades que puedan ser negociadas con un interés bajo financiado por el vendedor son fáciles de encontrar en cualquier tipo de mercado de bienes raíces. El hecho de que el vendedor financie el interés bajo incrementará tu flujo de efectivo. El beneficio de este tipo de financiamiento es que, aun si el mercado de bienes raíces pierde valor, tú podrás continuar haciendo los pagos. El éxito que tengas al invertir en bienes raíces es directamente proporcional a tu conocimiento. Aprende las técnicas de financiamiento y negociación. Conoce el valor de tu mercado local de bienes inmuebles. Y, sobre todo, aprende a tomar riesgos calculados. Mira a tu alrededor: casas, pequeños o grandes edificios de apartamentos, rascacielos, todos son propiedad de alguien. Cada uno de nosotros tiene un grado de comodidad diferente en términos de bienes raíces. Este nivel se encuentra gobernado por diferentes factores, pero principalmente por el miedo. Nosotros escogemos nuestro nivel de comodidad. La decisión en cuanto a la cantidad de dinero que quieras hacer es tuya. El mejor consejo que te puedo dar es: ¡Confía en ti mismo y piensa en grande! . Has click aquí para registrarte en uno de nuestros seminarios gratuitos en tu ciudad. Garantiza tu retiro: Técnicas simples para CALCULAR LA GANANCIA ANTES DE COMPRAR Las ganancias en bienes raíces siempre se hacen al inicio de la transacción. Por lo tanto, debes convertirte en un experto en cuanto a la valuación de la productividad de una propiedad antes de comprometerte. El valor asignado por el gobierno sobre la propiedad usualmente no tiene ninguna relación con su valor actual. El método más preciso para estimar el valor de una propiedad es la comparación de ventas, que se basa en el valor de la propiedad al compararla con los recientes precios de venta de las propiedades en la misma área que se asemejen en tamaño, calidad y características. Otro método para determinar el valor es el método de reemplazo del costo, que se basa en determinar los gastos en los que se incurriría si se utilizaran materiales y métodos de construcción similares. El gobierno utiliza el método de evaluación para fines de impuestos. Se escéptico en cuanto a valores estimados. Este valor es el estimado asignado a una propiedad por una compañía especializada en valuaciones. Sé escéptico con los valuadores. Para edificios de departamentos y propiedades comerciales, el método utilizado para calcular el valor es el de ingresos, esto es: dividir el ingreso neto anual en operación entre el precio de compra. Ten cuidado con los vendedores de edificios de departamentos que utilicen cálculos deshonestos. Exige copias de los documentos de impuestos sobre ingresos que el vendedor reporte al gobierno. También pide copias del contrato de renta, agua, alcantarillado, gas, electricidad, etc. Revisa cuentas de reparaciones o mejoras de años pasados. El rendimiento de una inversiÓn en bienes raÍces La suma del enganche rara vez afecta el rendimiento de una inversión en bienes raíces. Por ejemplo, una propiedad tiene un flujo positivo de efectivo de $2,000 al año, pero el inversionista se ve obligado a dar un enganche de $10,000 para concretar la compra. El ingreso que obtendrá será del 20% anual. ?¡Nada mal!?, estarás pensando. Pero, si el mismo flujo de efectivo anual pudiera ser producido con una inversión inicial de $5,000 de enganche, el ingreso anual sería del 40%. Ahora, trata de calcular el ingreso de esta misma inversión si no hubiera un enganche de por medio. El rendimiento se incrementa razonablemente. Obviamente, entre menos inviertas, la palanca financiera que se crea es mayor. Normalmente, entre más grande sea la palanca, mayores serán los pagos mensuales. Por lo tanto, es importante asegurarse de que la propiedad pueda sustentar esos pagos. Todos hemos escuchado el dicho: ?Se necesita dinero para hacer dinero?. El punto aquí es que el dinero no necesariamente tiene que ser el tuyo. Lo único que en verdad necesitas es el conocimiento para saber cómo utilizar el dinero de otra gente. En inversiones ?sin enganche? exitosas se utiliza el dinero y el crédito de otras personas EL CONOCIMIENTO ES PODER SIN ANTICIPO CÓMO COMPRAR BIENES RAÍCES EN AMÉRICA LATINA SIN USAR TU PROPIO DINERO Del autor norteamericano Robert Shinn: Libros del autor norteamericano Robert Shinn: - La Biblia del Vendedor Exitoso: Técnicas de venta y negociación - Lenguaje Corporal 007 - Sin Anticipo: Cómo comprar bienes raíces en América Latina sin usar tu propio dinero Para más información, por favor contáctese con nosotros a:1-619-602-9236 USA Para más información sobre cómo comprar bienes raíces sin anticipo ingrese en: www.usaseminarios.com Compre Bienes Raíces sin enganche. @@@@ Compre Bienes Raíces sin anticipo. FACTORES QUE DETERMINAN EL ÉXITO DE TU INVERSIÓN SIN ENGANCHE EN BIENES RAÍCES Hay muchos factores que determinarán que tengas éxito en tus inversiones en bienes raíces sin necesidad de dar un enganche. La educación es un factor importante. El arte de la negociación y ventas también jugarán un papel importante dentro de tus posibilidades de tener éxito. ¿Eres una persona persistente? ¿Tienes la motivación y la disciplina necesarias para formarte el hábito de invertir unos minutos cada día en la investigación de oportunidades en el campo de las bienes raíces? Todo inicia al tomar la decisiÓn. Iniciarse en inversiones de bienes raíces requiere de acciones. Comenzarás estas acciones al tener entendimiento general sobre cómo comprar una propiedad sin dinero. Únete a uno de nuestros seminarios de bienes raíces ?sin enganche?. O, tal vez, prefieras comprar el libro Sin Anticipo: Cómo comprar bienes raíces en América Latina sin usar tu propio dinero. En este libro aprenderás a valuar propiedades y transferir los títulos de propiedad. Te familiarizarás con la terminología y conceptos de bienes raíces. Aprender técnicas creativas de financiamiento te permitirá comprar propiedades con el menor riesgo. Aprende los trucos para encontrar vendedores motivados. De esa manera, te venderán su propiedad con términos y condiciones flexibles. Hay muchas maneras de generar ganancias en inversiones de bienes raÍces. 1) Existe una manera rÁpida de hacer efectivo: comprar y vender una propiedad con una ganancia. 2) Flujo de efectivo por rentases simplemente la diferencia entre los ingresos y los egresos de una propiedad. Este flujo de efectivo puede ser positivo o negativo. El negativo puede ser parte del programa de tu inversión, por ejemplo, si buscas beneficios de impuestos; un flujo negativo puede ayudarte a compensar el ingreso que generes de tu trabajo. Otra razón para trabajar con un flujo negativo puede ser que quieras que tus propiedades sean pagadas rápidamente. A algunas personas no les molesta hacer sacrificios en su flujo de efectivo con el propósito de pagar pronto sus propiedades para así proveer un pronto ingreso de retiro. Mi consejo es evitar un rápido pago de deudas; esto con el fin de mantener un flujo de efectivo positivo y crear un margen de seguridad. 3) Crear un capital es la mejor manera de hacer dinero en bienes raíces. Llamamos a esto ?amortización?. La ganancia proveniente de la amortización ocurre cuando los ingresos por concepto de rentas de tus inquilinos saldan tus préstamos en un tiempo determinado. El balance total se reduce con cada pago que realices, pues parte de cada pago que hagas será destinado a pagar los intereses y otra parte del pago se destinará a reducir la deuda principal. La reducción de la deuda principal se llama ?amortización?. Lo bueno de la amortización es que podrás determinar qué tan rápido trabaja para ti e incrementa tu riqueza. La amortización te da riqueza poco a poco. 4) Plusvalía es otra forma de generar ganancias en inversiones de bienes raÍces.La ?plusvalía? es el incremento del valor de la propiedad. La estimación se presenta de muchas formas; la más común es la denominada ?inflación?, que es una condición económica que usualmente resulta de un evento mundial que está fuera de nuestro control. Mi consejo es que, como no puedes controlar eventos mundiales, es inútil que pienses en comprar bienes raíces con la esperanza de que la inflación te haga rico. Asegúrate de tomar en cuenta otros aspectos, como flujo de efectivo o compras por precios por debajo del mercado. La inflación tal vez sí te hará rico, pero es mejor verla como una segunda opción. 5) Plusvalía forzada. Ocurre cuando haces mejoras en una propiedad con el fin de incrementar su valor en el mercado. 6) Tratar de rentar una propiedad a un bajo precio, con el fin de sub-arrendarla a un tercero por un precio mÁs alto.Asegúrate de incluir una cláusula que te dé el derecho de hacer esto. Llamamos a esto ?hacernos sándwich? en medio de dos rentas, lo que nos da la oportunidad de generar una ganancia. Obviamente, mientras más largo sea el trato negociado con condiciones favorables de arrendamiento, mayor será la ganancia. 7) La opción a compra de derechos que presentan los bienes raÍces te da el beneficio de ser titular de una propiedad sin los dolores de cabeza asociados a ese derecho, tales como el pago de impuestos, pago de préstamos, mantenimiento, etc. Utilizar estas opciones en bienes raíces es, en mi opinión, la mejor de las formas para aplicar el apalancamiento, pues te permite tener control de la propiedad con riesgos limitados y recordar que los derechos pueden ser vendidos. Un plan de inversión balanceada puede incluir todas estas opciones para obtener beneficios. Un rápido recordatorio: las deudas son sólo una parte de los gastos en operaciones de bienes raíces. También hay que considerar impuestos, seguros, mantenimiento y administración. El vendedor Escucha a tu vendedor. Ellos son los que hacen que invertir en bienes raíces sea interesante. Piensa como lo haría un reportero de televisión, has preguntas precisas que te permitan obtener información sin que parezca un interrogatorio. Una lista de preguntas dirigidas a los vendedores Esta lista contiene la mayor parte de la información que necesitarás obtener del vendedor. Haz de estas preguntas parte de una conversación natural. Asegúrate de no descartar información esencial. 1. ¿Por cuánto tiempo han sido propietarios? 2. ¿Qué planean hacer con los ingresos que genere esta venta? 3. ¿Por qué desean vender? 4. ¿Qué otras posesiones tienen? 5. ¿Quién es el propietario? 6. ¿Es uno privado o el banco? 7. ¿Están teniendo problemas financieros? 8. ¿A nombre de quién está el título? 9. ¿Qué pretenden obtener con la venta (por ejemplo: salir de deudas, un pagaré, o un boleto de autobús para salir de la ciudad)? 10. ¿Cuántas oferta han recibido? 11. ¿Por qué las rechazaron? 12. ¿Tienen más propiedades en venta? 13. ¿A quién se las compraron? 14. ¿Cuánto pagaron por la propiedad? 15. ¿Qué modificaciones les han hecho? 16. ¿Qué reparaciones han hecho? 17. ¿Qué enlistaron con el antiguo propietario? 18. ¿Hay más desarrollos inmobiliarios en la zona? 19. ¿La venden amueblada? 20. ¿La zona está mejorando, decayendo, o es estable? 21. ¿Qué tipo de zona es? (industrial, residencial, etc.) 22. ¿Hay rutas de transporte cerca? 23. ¿Hay oportunidades de trabajo cerca? 24. ¿De qué calidad son las escuelas cercanas? 25. ¿Hay centros comerciales en la zona? 26. ¿En cuánto oscilan las rentas? 27. ¿Puede aumentar la renta? 28. ¿Cómo son los costos de renovación en la zona? 29. ¿Hay problemas de contaminación por ruido? 30. ¿Cómo es el ambiente por las noches? 31. ¿Qué tipo de gente vive en el vecindario? 32. ¿Hay problemas con la propiedad? 33. ¿Cuáles son los límites de la propiedad? 34. ¡Cuál es la relación entre la cantidad de casas y departamentos? (más casas y menos departamentos es mejor) 35.¿ Qué cantidad de impuestos origina? 36. ¿El techo tiene goteras? 37. ¿Por cuánto tiempo han tratado de venderla? 38. ¿Están atrasados en los pagos de la hipoteca? 39. ¿Todo funciona correctamente? 40. ¿Cuál es el pero que le pondría a ser dueño De la propiedad? 41. ¿Hay algunas reparaciones que necesiten ser hechas inmediatamente? Si el vendedor se rehúsa a contestar alguna pregunta, asegúrate de decir: ?¿Hay alguna razón por la cual yo no deba estar enterado de esta información?? o ?¿Sería su respuesta un impedimento para que yo comprara la propiedad??. No sea tímido al hacer preguntas. Los humanos pueden ser diferentes en muchas cosas, pero la gran mayoría tenemos características similares. Comúnmente, personas con diferente pasado podrán descubrir que comparten intereses. Tener estas cosas en común hará la diferencia entre un ?sí? o un ?no? para la propuesta ?sin enganche?. Lo que me funciona a mí probablemente no sea efectivo para otra persona, y viceversa. Sé flexible. No hay una manera establecida para hacer inversiones ?sin enganche?, puesto que cada situación es diferente. ¡ASÍSTA A UNO DE NUESTROS SEMINARIOS ! Invertir en cursos de capacitación sólo tiene sentido si produce resultados que beneficien a su empresa. USA Seminarios brinda un entrenamiento avanzado, necesario para alcanzar estos resultados por una pequeña cantidad de tiempo y dinero. Ser el número uno y mantenerse en la cima requiere de un entrenamiento especializado. La misión de USA Seminarios es brindarle ese entrenamiento especializado. El Seminario Avanzado de Bienes Raíces Sin Anticipo enseña cómo comprar bienes raíces sin utilizar dinero propio ni préstamos bancarios. Países y Ciudades Ciudad de Mexico Mexico São Paulo Brasil Buenos Aires Argentina Rio de Janeiro Brasil Santiago Chile Brasilia Brasil Lima Peru Monterrey Mexico Bogota Colombia Guadalajara Mexico Buenos Aires Argentina Sao Paulo Brasil Mexico City Mexico Lima Peru Bogota Colombia Rio de Janeiro Brasil Santiago Chile Salvador Brasil Havana Cuba Belo Horizonte Brasil Fortaleza Brasil Cali Colombia Guayaquil Ecuador Brasilia Brasil Santo Domingo Republica Dominicana Medellin Colombia Maracaibo Venezuela Guadalajara Mexico Caracas Venezuela Ecatepec Mexico Quito Ecuador Curitiba Brasil Manaus Brasil La Paz Bolivia Recife Brasil Cordoba Argentina Valencia Venezuela Montevideo Uruguay Nezahualcoyotl Mexico Porto Alegre Brasil Belem Brasil Puebla Mexico Barranquilla Colombia Rosario Argentina Monterrey Mexico Tegucigalpa Honduras Tijuana Mexico Santa Cruz Bolivia Goiania Brasil Ciudad Juárez Mexico Managua Nicaragua Guarulhos Brasil Guatemala Guatemala Port-au-Prince Haiti Leon Mexico 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Salvador Chiclayo Peru San Pedro Sula Honduras Aracaju Brasil Maracay Venezuela Tlaquepaque Mexico Niteroi Brasil Puente Alto Chile Sao Joao de Meriti Brasil Santiago Republica Dominicana Juiz de Fora Brasil Belford Roxo Brasil Londrina Brasil Feira de Santana Brasil Joinville Brasil San Juan Argentina Panama City Panama San Juan Puerto Rico Toluca Mexico Santos Brasil Ananindeua Brasil Durango Mexico Concepción Chile Veracruz Mexico Cancun Mexico Ibague Colombia Resistencia Argentina Tuxtla Gutierrez Mexico Neuquen Argentina Santiago del Estero Argentina Pereira Colombia Campos Brasil Maua Brasil Diadema Brasil Santa Marta Colombia Matamoros Mexico Olinda Brasil Reynosa Mexico Vila Velha Brasil Aparecida de Goiania Brasil Piura Peru Viña del Mar Chile Ciudad Bolivar Venezuela San Jose Costa Rica Bello Colombia Pasto Colombia Carapicuiba Brasil Sao Jose do Rio Preto Brasil Cuernavaca Mexico Florianopolis Brasil Caxias do Sul Brasil Iquitos Peru Barcelona Venezuela Camaguey Cuba Serra 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